Mangler (fejl) ved bolig - Forsikringssager i relation til boligen - For høje håndværker-regninger ifm. at du har sat din bolig i stand

 

Advokatfirmaet Berling Dincher har stor erfaring i sager omhandlende bl.a.:

 

  • Mangler (fejl) ved bolig, som du opdager efter at du har købt den

  • Forsikringssager i relation til boligen

  • For høje håndværker-regninger ifm. at du har sat din bolig i stand

     

-------------------------

 

Gode råd:

1. Få en håndværker ud som skriftligt:

a. Giver et tilbud på hvad det vil koste at få manglerne (fejlene) lavet (det gør de fleste håndværkere gratis).

b. Samt beskriver hvad manglerne (fejlene) skyldes.

2. Kontakt mig og vi holder et gratis møde.

3. Du må ikke udbedre manglerne (fejlene) før vi har holdt et møde.

 

-------------------------

 

Er du som køber af et hus eller en lejlighed blevet opmærksomme på nogle forhold ved boligen som ikke lever op til forventninger, som du med rette havde ?

 

Der er mange ting man skal være opmærksom på og overveje ved sager om mangler ved fast ejendom. Den gode nyhed er, at mange som oplever mangler ved deres bolig har gode muligheder for at få udbedret manglerne af f.eks. sælger/husforsikringen/den byggesagkyndige mmv.

 

Hvis det viser sig, at der mangler ved boligen, så er det som udgangspunkt anliggende imellem køber og sælger.

 

Der kan tillige evt. placeres et ansvar andre steder, f.eks. hos en byggesagkyndig som har udarbejdet en mangelfuld tilstandsrapport.

 

 

Mangelsbegrebet

Mangler er et retligt begreb og ikke et faktisk begreb, forstået på den måde, at mangelsvurderingen beror på, hvad der er aftalt eller forudsat imellem parterne. Med andre ord skal man se på om ydelsen er kontraktsmæssig.

 

For at afgøre om en bolig er behæftet med en mangel, så skal der tages udgangspunkt i, hvad der er forudsat af køberen, garanteret af sælger eller aftalt imellem parterne.

 

 

Sælger og købers pligter i handlen

 

Sælgers loyale oplysningspligt

Når man som sælger af en ejendom indgår aftale med en køber, så er der en iboende forpligtelse til at handle hæderligt og redeligt. Dette indebærer også en pligt til at gøre en køber opmærksom på forhold, som kan have indflydelse på købers vurdering af ejendommen.

 

Loyalitetspligten udstrækker sig til forhold, som sælger vidste eller burde vide, og som indbefatter en viden, som har betydning for køber.

 

I handler, hvor huseftersynsordningen ikke er anvendt, er det tilstrækkeligt, at sælger ved simpel uagtsomhed har tilsidesat sin loyalitetspligt.

 

 

Købers undersøgelsespligt

Over for sælgers loyale oplysningspligt står købers undersøgelsespligt. Her er det åbenbare afvigelser fra det normale, der bør opdages ved en sædvanlig undersøgelse. Der stilles med andre ord ikke strenge krav til den almindelige købers undersøgelsespligt.

 

Generelle opfordringer til at lade huset gennemgå af en sagkyndig skaber ikke særlige forpligtelser for køber.

 

 

Garantier

Hvis sælger indestår for et forhold omkring boligen vil dette medføre et objektivt ansvar for rigtigheden heraf.

 

 

Ansvarsfraskrivelser

Generelle ansvarsfraskrivelser som f.eks. ”købt som beset” bliver typisk ikke tillagt nogen retsvirkning over for en køber.

 

 

Mangelsbeføjelser

 

Der eksisterer tre former for misligholdelsesbeføjelser, som en køber potentielt kan gøre gældende i tilfælde af, at boligen lider af en mangel. Adgangen til disse beføjelser afhænger imidlertid af manglens karakter, sælgerens forhold og en rimelighedsbedømmelse.

 

 

Ophævelse

Købers mulighed for at hæve købet afhænger af om manglen er væsentlig. Her skal henses til ejendommens brugbarhed, betydelig værdiforringelse eller betydelige omkostninger til udbedring.

 

 

Erstatning

Det er en betingelse for at køber kan opnå erstatning, at der foreligger et ansvarsgrundlag hos sælger som eksempelvis uagtsomhed (og dermed tilsidesat sin loyale oplysningspligt).

 

I modsætning til det forholdsmæssige afslag er der ikke en bagatelgrænse for erstatning.

 

 

Forholdsmæssig afslag i købesummen

I modsætning til erstatningen, så er der intet krav om et ansvarsgrundlag hos sælger for et krav om forholdsmæssig afslag. Manglen skal være betydelig.

 

Det beror på en kvalitativ henholdsvis kvantitativ vurdering, hvorvidt en mangel overskrider bagatelgrænsen. Denne grænse er ikke helt fastsat, men tager udgangspunkt særligt i, hvad køber ville have betalt, hvis denne havde kendskab til manglen, udbedringsudgifterne, en værdiforringelse ved senere salg og om det tidsmæssige aspekt i behovet for afhjælpning.

 

Typisk vil bagatelgrænsen befinde sig i lejet 2-8 % af købesummen.

Mangler (fejl) ved bolig - Forsikringssager i relation til boligen - For høje håndværker-regninger ifm. at du har sat din bolig i stand